| 商洛市市区商业网点发展规划(征求意见稿) |
|
| 2007-02-12 09:51 文章来源：商洛市商务局 |
| 文章类型：原创 内容分类：其它 |
受商洛市商业网点规划工作协调领导小组委托，市商务局、市建筑设计院编制出《商洛市市区商业网点发展规划（2007-2020）》文本（征求意见稿），现予以公布。欢迎有关单位及各界人士多提宝贵意见或建议。
反馈电话：2312191、 2383626
商洛市市区商业网点发展规划
（2007-2020）
□ 规划说明
□ 规划文本
□ 规划图集
商 洛 市 商 务 局
商洛市建筑勘察设计院
项目名称： 商洛市市区商业网点发展规划
委托单位： 商洛市商务局
编制电位： 商洛市建筑勘察设计院
项目负责： 李晓红
规划负责： 赵绪春
规划编制： 李晓红 刘 怡 辛 瑾 杨建东
张荣辰 刘智才 赵 超 高 菁
参与人员： 张永平 刘栋文 吴丰高 李 军
审 定： 赵绪春
审 核： 杨洪福
校 核： 陈晓健
规划说明
第一部分 规划背景篇
第一章 编制背景
第二章 城市概况
第三章 城市总体规划
第二部分 现状分析篇
第四章 城市商业网点现状
第五章 商业网点相关因素分析
第六章 现状存在的问题
第三部分 规划说明篇
第七章 规划期限与规划范围
第八章 规划依据与规划对象
第九章 规划指导思想与规划原则
第十章 商业网点的发展目标
第十一章 商业网点规划布局
第十二章 特种行业规划
第十三章 规划管理与实施措施
规 划 背 景 篇
第一章 编制背景
商洛市市区商业网点规划的编制是在一定的社会、经济背景条件下进行的，同时这些背景条件也决定了改规划的必要性和可行性。此规划编制的主要背景如下：
一、入世保护期满后国内外竞争激烈，第三产业面临形势严峻
我国第三产业的发展水平一直是缓步前进的，不仅落后于世界发达国家第三产业的平均水平，而且比我国国民经济发展的应有水平还要低。加入WTO，我们已经扩大了第三产业的对外开发程度，尤其是入世保护期满后，国外第三产业的激烈竞争机制必将更加风起云涌地进入国内市场，这对我国市场化程度较低，市场体系、社会保障体系与城乡社会化综合体系不太健全的第三产业来讲，产生的影响是重大的。对于第三产业中的商贸服务业来讲，面临的挑战和压力有：跨国商业资本加速进入带来的挑战进一步突现；加快商贸服务业整体整合提升的要求进一步增强；加快推进商贸业全方位开放的压力进一步加大；深化商贸服务业体制改革的任务进一步加重。
因此，必须要对入世期满后我国第三产业面临的严峻形势有清醒认识，缜密研究对策，趋利避害。根据我国第三产业的现状，采取相应的措施，为我国第三产业找到更好的发展出路。应尽快根据当地第三产业情况，统筹规划、控制总量，制订相应的商业网点总量、布局等的总体规划，地方政府应该制订相应的规则、政策，鼓励外资优先与现存商业网点嫁接，尽量避免重新筹建大商场。
二、商业服务业地位越来越重要，新形势、新挑战、新机遇迫切需要对商业网点做出前瞻性规划
商业服务业在构建和谐社会、提高国民经济运行的整体质量和效率上,发挥着重要的推动作用。国民经济的快速发展离不开商业服务业的蓬勃发展。大力发展商业服务业,创造更多的就业岗位,为做好就业与再就业工作发挥重要作用。
城市商业网点规划对于城市文化和商业的健康发展起到十分关键的协调和控制作用。同时，健康有序的商业环境对于城市的可持续发展起到至关重要的作用。城市商业网点规划是以建立统一的商业发展体系为目标，以城市商业发展需求和提高人民生活水平为出发点，以优化市场布局和调整市场结构为主线，注重发挥市场资源优化配置的基础性作用，避免低水平重复建设和无序竞争，促进城市文化与经济的协调发展而进行的规划。
因此，在这种新形势、新挑战、新机遇迫切需要的情况下，更要求对商业网点做出前瞻性规划。
三、商务部、建设部的要求
做好城市商业网点规划工作对促进商业网点合理布局、优化结构，防止流通领域盲目投资和重复建设具有重要作用。因此，商务部、建设部发出通知，要求各地制订完成地级城市商业网点规划。通知要求商业网点规划工作要与城市规划相结合，与当地经济发展水平相结合，与结构调整和布局优化相结合。规划要尊重和发挥市场机制的作用，要促进大中小商店协调发展，促进建立统一开放竞争有序的商品市场体系。
第二章 城市概况
一、地理位置
商洛，因境内有商山、洛水而得名。位于陕西省东南部，秦岭南麓，与鄂豫两省交界。东与河南省的灵宝、卢氏、西峡、淅川县市接壤；南与湖北省的郧县、郧西县相邻；西、西南与陕西省安康市的安康、宁陕、旬阳和西安市的长安、蓝田县毗邻；北与陕西省渭南市的潼关、华阴、华县相连。界于东经108°34′20″～111°1′25″，北纬33°2′30″～34°24′40″之间。东西长约229公里，南北宽约138公里。全区总面积19292平方公里，占全省总面积的9.36％。辖商州、洛南、丹凤、山阳、商南、镇安、柞水7县(市)，67个乡，92个镇，4个办事处。至2005年底，全区总人口240.6169万人，其中：农业人口205.7391万人，非农业人口34.8778万人。市委、市政府所在地商州区，距省会西安110公里。
二、商业环境
（一）古代商业环境
商洛地区历史悠久，自古以来就是商业发展的重地。商洛道(亦称商於古道)是秦驰道的主干道之一，为“秦楚咽喉”，是长安通往东南诸地和中原地区的交通要道。
盛唐时期，丹江通道仅次于长安至开封道路(大驿路)的次驿路，居当时全国驿路交通第二位。著名诗人白居易在他的诗作《登商山最高顶》中写道：“高高此山顶，四望惟烟云。下有一条路，通达楚与秦。”诗人王贞白《商山》诗中，曾有“商山名利路，夜亦有人行”之感叹。唐贞观元年，商州刺史李西华倡修从蓝田到河南内乡六百里路，史称武关道、蓝武道。明末清初，丹江、金钱河、旬河航道以及龙驹寨、竹林关、漫川关、柴家坪、云盖寺的水旱码头闻名遐迩，成为“北通秦晋，南接吴楚”的物资集散重地。而乾隆年间编修的《直隶商州总志》载：“龙驹一镇，康衢数里，巨屋千家。鸡鸣多未寝之人，午夜有可求之市。是以百艇联樯，千蹄接踵，熙熙攘攘，商税所由复增，税额所由日益也”。足见当时经济之兴盛。
（二）现代商业环境
如今商洛市依旧是陕南的重要商贸城市，其优势依然存在。具体如下：
1.区位优势
商洛市位于陕西省东南部，并且与河南、湖北两省毗邻，有利于在多省、区间进行经济、文化、科技的合作与交流。在陕西省内，商洛市与西安市相邻，在经济文化等方面都受到西安的巨大影响，可以说西安是商洛市经济文化发展的重要依托。目前商洛市境内的312国道是联系西安的主要道路，随着西安“米”字型公路的逐步完善，将会进一步加快商洛市融入西安经济圈的步伐，为商洛发展现代中药、绿色食品、生态旅游、矿产建材和劳务输出提供良好的条件。
2.资源优势
商洛市地处秦岭山区，宜林面积大，约占土地总面积的69％，森林资源丰富。商洛市也有丰富的地下矿产资源。这些自然资源条件为发展林特产品、土特产品、畜牧业、中草药材、矿产资源五大特色产业提供了资源保证。另外，商洛市水力资源丰富，气候宜人，风光秀美，具有良好的旅游开发前景。尤其是位于规划范围内的丹江公园景观走廊是重点旅游开发项目的一部分。商洛市以其特有的自然资源成为秦岭的绿色“心脏”、国家实施南水北调的水源涵养区、关中经济区的生态屏障、西安的“后花园”和绿色食品生产基地。
商洛市劳动人口众多，且以勤劳朴实著称，为未来发展劳动密集型产业提供了充裕的劳动力资源。
3.发展机遇
本世纪头二十年，中央确定了全面建设小康社会的战略目标，着力解决长期积累的突出问题，突破发展的瓶颈制约和体制障碍，引导各方面更多地注重人的全面发展、社会发展、区域协调发展和可持续发展。国家在政策扶持、资金投入等方面将进一步向西部地区倾斜，实施西部大开发的力度不减，总体上有利于商洛市加快发展。
在积极推进区域协调发展的过程中，陕西省将经济发展总体目标锁定在跟近全国发展步伐、缩小发展差距上，并制定了“关中以建设国家先进制造业基地为重点，率先发展；陕南以建设绿色产业基地为重点，突破发展”的方针，将进一步加大对贫困市、县的财政转移支付力度，加大对贫困地区农村社会事业和基础设施建设的资金投入，而商洛市作为贫困山区，是重点扶持对象。这也为商洛市的经济发展提供了一定的资金来源。
三、社会经济
（一）经济总量及三产结构
生产总值是反映一个地区经济发展的一项重要指标。2005年商洛市市区生产总值22.4亿元，比上年增长9.6％，三次产业的生产总值增长情况以及与商洛市、陕西省平均增长水平对比情况详见表一。
表一 2005年商洛市市区、商洛市、陕西省三次产业生产总值增长
商洛市市区 商洛市 陕西省
产业 生产总值（亿） 增长率（％） 生产总值（亿） 增长率（％） 生产总值（亿） 增长率（％）
第一产业 3.84 11.10 24.61 7.70 418.6 7.90
第二产业 9.67 8.50 35.28 10.20 1848.9 15.90
第三产业 8.90 10.20 40.27 10.00 1407.1 10.00
生产总值 22.4 9.60 100.16 9.60 3674.7 12.60
通过表一可以看出，商洛市的经济基础较差，增长速度缓慢：2005年商洛市市区的生产总值约占商洛市的22％，一、三产业的经济增长速度均高于商洛市同次产业的经济增长，第二产业的增长速度却低于商洛市同次产业的增长速度，更明显低于陕西省同次产业的增长。
城市发展的要素是第三产业、人口规模及人口的支付能力。而聚集人口的能力和人口的收入水平都有赖于第二产业的发展水平。只有把第二产业作为聚集人口的根本途径,城市运转才能具有稳固的基础，第三产业的持续稳定增长才有保证。虽然商洛市市区的第三产业与其他产业相比，增长势头较快，然而每年的增长率却在减小。这也反映出了第三产业的增长后劲不足。因此，为提高商洛市市区的经济发展，应努力提高第二产业的发展水平，为第三产业的发展提供强有力的后备基础，从而保障第三产业的持续增长。
（二）消费市场及结构简析
1.消费市场
社会消费品零售总额是反映消费市场规模和居民消费水平的重要指标。2005年商洛市市区全社会消费品零售总额91624万元，增长12.1％。其中区的零售总额59783万元，增长14.1％；区以下的零售总额31841万元，增长8.6％。这说明，商州区的城乡居民的收入在普遍增加，生活质量和物质文化方面的追求也在不断提升。
商洛市消费市场呈现出三个新特点：首先，消费结构呈现多样化趋势。居民的消费观念、方式、内容以及与市场的关系都将发生重大变化。居民消费开始从单纯物质消费向追求精神消费和服务消费转变，从满足基本生活需求向全面发展需求转变。其次，居民的支出结构从传统的支出点向新的支出点转变。买房、购车、办公司、买股票等新的支出点逐渐增大，而剔除必须的生活开支外，支出倾向将由产品消费为主转变为以教育为龙头的服务性消费为主。第三，层次分化日益显著，个性化消费特点突出。在消费取向上，明显出现多元化趋势，一部分消费者仍遵循传统习惯，以实用耐用为主，讲究节省，属于理性消费；另一部分人则追求新潮，讲究精致的生活享受和品位。支出取向由满足温饱向追求文化教育、休闲娱乐、旅游度假等方面转变，充满鲜明的个性化。
2.家庭消费结构
家庭消费结构是反映居民购买力的一项重要指标。2004、2005年商洛市城镇居民家庭消费结构情况详见表二。
表二 商洛市市区2004、2005年城镇居民家庭收入支出情况
商洛市市区2004、2005年城镇居民家庭收入支出情况
金额（元） 比重（％）
2004年 2005年 2004年 2005年
可支配收入 6558.68 6917.09
消费支出 4254.33 4462.02
#:服务性消费支出 1056.48 4462.02
一、食品 1383.37 1442.77 32.52 32.33
二、衣着 551.57 563.43 12.96 12.63
三、家庭设备用品及服务 427.79 488.84 10.06 10.96
四、医疗保健 298.17 418.36 7.01 9.38
五、交通和通讯 475.22 451.01 11.17 10.11
六、教育文化娱乐服务 637.84 609.52 14.99 13.66
七、居住 347.23 352.07 8.16 7.89
八、杂项商品和服务 133.14 136.03 3.13 3.05
通过家庭消费的比例可以看出，商洛市市区居民的消费结构主要以食品、衣着和基本生活用品为主的基本生活型。针对基础性消费占主导地位的现状，提倡发展低消费的商业业态。而据2005年统计，商洛市市区的居民消费价格指标均普遍高于商洛市，其中以鲜菜和衣着最为突出。就商洛市市区而言，价格涨幅最大的是鲜菜，其次为居住、农业生产资料、粮食、衣着等。而价格涨幅较大的消费品在家庭消费支出中所占的比重逐渐下降。这说明市场价格对于低消费的城镇居民影响颇大。
（三）对外贸易发展和城乡居民收入
1.对外贸易
商洛市市区的对外贸易基本处于“中空”，但是商洛市已经认识到对外贸易的重要性。
随着我国加入世贸组织与西部大开发战略的实施，商洛市势必会加强与外界的交流与合作。商洛市应逐步与其他省市进行区域合作，以向外界推销自己。
2.城乡居民收入
2005年商洛市城市居民人均可支配收入6917元，比上年增长5.5％；而农民人均纯收入1451元，比去年增长7.4％。城乡居民的人均收入不断增长，使居民有多余的资金进行生活用品或者更高层次的消费，这一方面则增强了居民的购买能力。
第三章 城市总体规划
城市总体规划是城市建设和社会经济发展的蓝图，是建设和管理城市的基本依据，是城市规划体系的核心，是公共政策，是战略性、全局性、综合性和社会性的工作。因此，城市总体规划是影响城市商业网点规划布局的重要因素，要做好商业网点规划，必须对与之相关的城市总体规划的内容有深刻的认识。
一、规划期限
近期2001～2010年；远期2010～2020年
二、城市性质
鉴于商洛市城市总体规划（2001-2020），商洛市的城市发展目标是把商洛市建设成为一个集山、水、城为一体的环境优美的旅游型城市。
三、城市主要功能区
市区布局结构以东龙山为界，划分为主城区和沙河区两大部分。两区分别形成四个功能区：
主城区划分为四个功能区：以发展商贸、办公、居住为主的旧城区；以发展多层为主的居住区，并适当安排一些商业和服务业设施的陈源小区；以发展低层较高档次的居住区为主的南秦河小区；以发展文化、体育、旅游为主的刘湾小区；以丹江为界，将主城划分为北城区和南城区，以龟山为界，主城区又可形成两城夹一山的空间格局。
沙河区也划分为四个功能区：包括铁路站场，东部为工业区和北部为仓储区的沙河子小区；以发展居住和工业为主的西涧小区；以发展当地生物资源为主的桃园医药产业园区；以发展生态农业、观光农业为主的生态农业区。
四、城市空间结构
商洛市总体规划确定的城市布局结构可归结为：一个中心区、两个城区、八大功能区、三条发展轴（北新街发展轴、滨河路发展轴、世纪大道发展轴）、两条景观轴（丹江景观轴、南秦河景观轴）。
而城市总体规划中对商业的考虑主要是按照重点布局、分级配套、相对集中、均匀分布、就近方便的原则。按市级、区级二级体系布局，形成一个市中心，三个居住区级中心，构成完整的公共服务体系，并在市中心广场附近、工农路、北新街东段、州城街、江滨路布置市级商业服务、金融业用地，形成“口”字形市级中心。在其他三个区中心适量布置区级商贸、金融业用地，形成区级中心。另外，规划近期将北新街、工农路开辟为商业性一条街，远期将黄沙路、江滨路和州城街开辟为商业性一条街。
现 状 分 析 篇
第四章 城市商业网点现状
一、商业发展现状
（一）商贸业快速增长
商贸业快速增长，在社会经济发展的作用显著。其作用可以从商业生产总值、社会消费品零售总额以及商业从业人数三个方面体现出来。
1.2005年商洛市市区商业增加值为2.52亿元，占商洛市市区生产总值的11.3％，高于商洛市的平均百分比9.9％。
2.2005年商洛市市区社会消费品零售总额为91624万元，占全市社会消费品零售总额的25％，居各县区之首；比2004年社会消费品零售总额净增9890万元（约为12.1％），增幅仅次于镇安县的12.4％，居全市第二位。
3.2005年商洛市市区商业网点共5183个，而从业人数共12858人，占市区全部职工人数（33000人）的38.96％，即商业解决了商洛市市区的近39％的劳动人员的就业。
（二）新型业态及营销方式发展势头良好
通过对商洛市市区商业业态的调查了解到，专业店、专卖店的数量最多，约占整个商业业态的36.2％，其次为便利店、餐饮店、美容美发。邮购、电视购物、信用消费、网上购物等从无到有，代理、配送、租赁等业务有了一定发展，而且连锁经营店铺也有所突破发展，2005年全市有连锁企业6家。
（三）服务消费领域稳步拓展
2005年商洛市市区餐饮网点达709个，营业额为4000万元，占全市餐饮营业额（1.25亿元）的32％。新建和改造了一批面向大众、特色鲜明、功能齐全的餐饮服务和休闲度假设施，如华伦商务酒店、构峪口“农家乐”休闲中心等。
（四）多种所有制并存发展，形成商贸业经营主体多元化。
由于近几年加快了商贸企业所有制的调整，目前已经形成了多种所有制共同发展的局面。
（五）商业现代化水平有所提高。
改革开放以来，使我市商贸业现代化水平有了很大的提高。计算机、中央空调、灯光照明、背景音乐等现代化技术设施，带带商业理论、经营理念、营销方式和现代管理技术已有不同程度的进入企业，商业管理水平和服务水平有了很大的提高。
二、网点现状分析
（一）商业网点的规模
据2005年统计，商洛市市区商业网点共2641个（批发贸易业商业网点212个，零售贸易业商业网点2071个，餐饮业商业网点358个），从业人数共8413人（批发贸易业商业从业人数1075人，零售从业人数5396人，餐饮从业人数1942人），人均网点指标为13.1个/千人。另外，2005年商洛市主城区商业建筑面积约为21万平方米，人均商业建筑面积为1.0平方米/人，但是其他地区（两镇及其他办事处）人均建筑面积仅为0.2平方米/人。
另外，市区内的商业（除大型商业网点）规模偏小，且大型商店的数量不多，多集中布置，分布不均匀。商业营业面积主要为40～150平方米，有些甚至只有10平方米。两个镇内的商店营业面积一般为20平方米，只有零星几个规模在60～90平方米之间。
（二）商业网点的空间分布
1.商业的空间布局
商洛市市区的商业大多沿工农路与北新街连续分布，以天元大酒店、中国银行商洛支行、轻工供销所、市水务局和市设计院为商业核心，以天信购物中心、电器广场、剧院、皇家宾馆、永兴超市为副中心，其他商业、饮食服务业和文化娱乐业以此为集聚核心，向多个方向延伸。而其他街区的商业，均未达到《城市居住区规划设计规范》的标准（用地面积每千人600～940平方米；建筑面积每千人708～910平方米），而且呈西密东疏的态势，即从东环路以东至氮肥厂商业发展缓慢；文卫路以西至构峪桥呈东密西疏，即从文卫路北段以西至商洛卫校路段还属于旺铺范畴，从商洛卫校以西至构峪桥次于上述路段。因此，商洛市市区的商业目前仅形成了一个市级商业中心的单核结构，尚没形成一定的规模等级结构。
（1）市级商业中心——北新街与工农路街区
通过对商洛市市区商业区的繁华度、经营商品的种类、档次以及客流量的调查分析，商洛市市区商业布局为线型市级中心Ⅰ级单核结构——即以天信购物中心、永兴超市、电器广场、剧院、皇家宾馆为核心，以北新街、工农路为骨干的“T”型商业中心。
规划组于2006年9月通过对北新街以及工农街的商业网点的调查，了解到整个北新街街区的商业网点共337个，其中大型餐饮7个，大型零售3个。而整个工农路街区的商业网点共113个，其中大型餐饮2个，大型零售1个。两个街区的商业网点占主城区主要街道的商业网点总数的33.7％。
（2）其他的商业
除市级商业中心外，其余的商业多为沿街零散布置，沙河子镇和杨峪河镇的商店则是由简易民居改建的，零零散散的沿主要街道布置。
2.商业街
在商洛市市区内，北新街与工农路已经呈现综合型商业街的雏形，但是在规模与经营档次上还有待于提高；而某些区段形成了专门经营同类产品的地段，如在商洛市医院周围、医科学校周围形成了专业的医药商品店，但是成熟的、大规模的特色街区还没有形成。
西街作为一条以经营服装的为主的街区，街区内商业网点总共为86个，是商洛市市区最具有特色、规模最大的专业街；商品销售采用批发与零售相结合的方式。其商品来源地以西安为主，是一些商场的进货地；然而服装档次不高，服务设施不完善。
3.专业批发市场与物流基地
商洛市市区内专业、批发市场主要集中在主城区，而丹南以及沙河子区仅形成了一些满足居民基本需求的农贸市场。现有18个规模较大的商品交易市场，主要以经营饮食、蔬菜、瓜果为主。其中，餐饮专业市场9个，蔬菜瓜果市场4个，综合市场3个，专业市场2个。
商洛市市区内物流场所规模小，服务范围与功能狭小；真正的物流基地还没有真正形成，仅在局部地段具有雏形。如火车站、黄沙桥附近、商洛宏远货运有限公司等。
（三）商业类型
规划组通过对商洛市市区商业业态的调查了解到，专业店、专卖店的数量最多，约占整个商业业态的36.2％，其次为便利店、餐饮店、美容美发。为了更好的了解各种类型商业的经营种类、经济效益以及发展潜力，着重对现状商业类型中比较具有影响力的四种类型进行调查。
1.购物中心
在市区范围内，商业在天信购物中心、天元时代广场、商州商城三处聚集，共同形成了市级购物中心。
（1）商洛市天信购物中心
商洛市天信购物中心与商洛光华家电广场、高奇家电超市、商州宾馆、皇家宾馆、永兴超市相邻，其商业规模最大，档次最高，经营品种最多。
（2）天元时代购物广场
天元时代购物广场与华伦商务酒店、乾元宾馆、诚信大厦、金叶大酒店、江源大厦等大型餐饮和旅馆相邻，形成了一个以餐饮购物为中心的商业氛围。
（3）商州商城
周围濒临城市主干道、次干道与建设银行，形成了以工业品综合市场为依托的综合商业街区。其占地规模为50000平方米,但商业店铺营业面积较小；经营商品共8个大种类，近10000个品种，商品主要来自于全国各地批发市场，以西安批发市场为主；并内设一个二层的海星超市，为商城服务。
2.大型百货店
百货店多布置于北新街，规模不等，经营范围仅以某个品种为主，档次均比较低。规模以天元时代购物广场、天信购物中心最大。
（1）天元时代购物广场
该广场位于工农路与名人街的交叉口处，与市汽车运输总公司隔路相望。其建筑面积为6000平方米，营业面积为4000平方米，内设一个简易超市。其商品主要货源地为西安、上海，经营的商品种类为：服装（40种）、化妆品（2种）、副食（3种）、保健品（1种）、工艺品（1种）、电子产品（2种）、日常用品（1种）、儿童用品（4种）。
（2）商洛市天信购物中心
该购物中心坐落于市中心广场东侧。其营业面积为4000平方米，一层经营日常百货，二层经营服装，三四层经营家具。其商品来源地主要为西安、武汉、成都，经营的商品种类为：百货（70种）、五金交电（45种）、化妆品（30种）、服装（44种）、家具（1800平方米）。
3.超市
超市的规模普遍偏小，相比而言，规模稍大的、经营种类比较齐全的超市主要有永兴超市、家家乐超市、天天乐超市。但是超市的经营范围不广，以日常生活用品为主，无蔬菜、海鲜等食品。
（1）永兴超市
永兴超市位于北新街与中心广场的交汇处，其建筑面积为1800平方米，共一层；其经营商品总计2万多种，主要以食品与日常百货为主；进货地为当地和西安。永兴超市的经济效益在超市中最好，这得益于其良好的区位优势以及服务档次。
（2）家家乐超市
位于东新街与北新街的交汇处，与商洛师范专科学校相临；其营业面积为400平方米，主要经营烟酒副食、日常用品、文化用品，进货地为当地和西安。另外，该超市主要服务对象为学生，受节假日影响颇大：平时客流量为5000-7000人/日，周末的客流量为6000-8000人/日。
（3）天天乐超市
该超市位于名人街，与邮政超市相邻。建筑面积约为1000平方米，共二层，其中一层营业，二层仓储。经营商品总计2万多种，主要以食品与日常百货为主；进货地为当地和西安。另外，该超市主要服务对象为名人街与城中村的居民，由于与邮政超市之间存在着竞争，使得经济效益受到一定的影响。
4.专业店及其他
规划组通过对商洛市市区主要街道的调查，专业店与专卖店多分布于主城区，而规模相对较大的则分布在北新街、工农路。
医药类专业店：
商洛康天大药店 北新街
商洛康天大药店（门市部） 工农路
商洛香菊大药店 北新街
商洛康天医药有限公司 北新街
商州区协和、怀仁中医药店 北新街
电器类专业店：
商洛高奇家电超市 北新街
商洛高奇家电超市（分店） 工农路
商洛光华家电广场 北新街
商洛柏铭家电 北新街
五金百货类专业店规模小，多分布于工农路、文卫路、北新街、团结路。
图书音像类专业店规模小，多分布于北新街、团结路、工农路、中心街。
第五章 商业网点相关因素分析
影响商洛市商业发展的因素很多，主要有城市总体规划、人口密度、区位、居民消费品购买力、旅游资源、房地产开发等。
（一）城市总体规划
城市总体规划是城市建设和社会经济发展的蓝图，是建设和管理城市的基本依据，是城市规划体系的核心，是公共政策，是战略性、全局性、综合性和社会性的工作。因此，城市总体规划确定的城市布局结构，必将影响市区商业网点的空间布局与规模。
城市总体规划中对商业的考虑主要是按照重点布局、分级配套、相对集中、均匀分布、就近方便的原则。按市级、区级二级体系布局，形成一个市中心，三个居住区级中心，构成完整的公共服务体系，并在市中心广场附近、工农路、北新街东段、州城街、江滨路布置市级商业服务、金融业用地，形成“口”字形市级中心。在其他三个区中心适量布置区级商贸、金融业用地，形成区级中心。另外，规划近期将北新街、工农路开辟为商业性一条街，远期将黄沙路、江滨路和州城街开辟为商业性一条街。
从现状可以看出，目前商洛市市区的建成区主要集中在丹江河流以北，建设开发强度最高的地段主要介于州城街与北新街之间，靠近市级商业中心。随着未来城市向南、向西以及向东的不断发展，尤其是由于受地形的限制，城市发展在形态上呈现出一种不连续性，势必需要增加相应的商业以满足需求。规划中应重点考虑在以居住用地和行政办公用地为主的南秦河地区、以工业用地为主的沙河子区和以居住、教育用地为主的丹江以南地区设置相应等级的商业中心。
（二）人口密度
商业是为居民服务的，因此它的布置必然要考虑人口密度的分布，一般情况下，一个地区人口密度越高，商业的规模越大。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。2005年城关办事处的人口密度（3767人/ km2）约是居于第二位的陈塬办事处人口密度（543人/ km2）的7倍，其商业的规模与数量也远远高于陈塬办事处。因此，商业布置一定要针对不同的人口密度，合理确定等级和规模。
（三）区位影响
商洛市商业不仅要考虑本市人口的需求，还应该考虑与周边地区的关系。目前商洛市商品的货源地主要是西安，随着西合、西康铁路建成运营，西康、西合、银武高速公路商洛段相继开工建设，与西安的联系将更加便捷，相应的商品流通也会更便捷，商洛市加入到西安大商圈的步伐会加快。
在商洛市域内，商洛市市区是商洛市的中心城市，无论从商业的生产总值还是社会消费品零售额来看，商洛市市区商业的发展在商洛市是具有优势的。未来发展中应加大考虑其对市域内其他区县的吸引作用，应考虑将其作为市域内的商业中心，加强其对市域内其他区县的吸引作用。尤其要重点考虑对商业相对落后的相邻区县的吸引，如山阳、柞水县。
在商业的区位选择中，应重点考虑交通的便捷。商业的选址一般都位于交通良好的地段。对商洛市市区而言，未来发展中沿北新街、工农路、黄沙路、江滨路和州城街等主要道路将会布置大量的商业，这也与总体规划相吻合。
（四）居民消费品购买力
通过家庭消费的结构的分析可以看出，商洛市市区居民的消费结构主要以食品、衣着和基本生活用品为主的基本生活型。针对基础性消费占主导地位的现状，提倡发展低消费的商业业态。随着经济的不断发展必须考虑未来消费趋向两极分化，也要适当发展时尚品牌专卖店、艺术品专业店等。因此，一方面应发展便利店，该业态主要配套服务于各个居民区，能尽量满足居民对日常家居用品的需要；另一方面应适当发展集购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心等，适应未来消费者的需求趋向。
另外，就商洛市市区而言，价格涨幅最大的是鲜菜，其次为居住、农业生产资料、粮食、衣着等。而价格涨幅较大的消费品在家庭消费支出中所占的比重逐渐下降。这说明市场价格对于低消费的城镇居民影响颇大。
（五）旅游资源
旅游业需要完善的商业设施提供服务，是带动商业发展的重要因素。旅游者的“食”，一般旅游者出游都选择地方小吃，而临走都会选择具有纪念意义的工艺品或者地方特产；旅游者的“住”，旅游者往往会选择离景点较近的宾馆，因此，会推动旅游景点周围住宿质量的升级，逐渐上档次。
商州市市区内主要的旅游资源有龟山和丹江，龟山位于丹江和南秦河交汇处，历史上就是商洛名山之一，更兼有许多美丽的传说，是商洛市市区比较有价值的旅游资源。依托这两项主要的旅游资源，同时规划开发一系列的旅游景点。而在商洛市市区商业网点规划中，要充分考虑到旅游业发展对商业的影响。商业布局要与旅游景点结合设置，应该重点发展具有地域特色的饮食与工艺品以及多档次的旅馆业。在为旅游业提供服务的同时，以获得较大的经济效益，从而达到双赢效应。
（六）房地产的发展
房地产发展的空间态势将引导商业设施的配套建设。2005年商洛市市区商品房建设投资12108万元，比上年增长18.5％，商品房施工面积191786平方米，增长38.1％，竣工面积70590平方米，增长1.8倍。房地产市场日趋活跃，全年商品房销售面积69823平方米，增长2.1倍,其中住宅销售面积62923平方米,增长1.8倍。可以看出，商洛市市区房地产发展态势良好，尤其是在目前发展势头迅猛的大型居住区有可能成为一个潜在的区域性消费中心，应在住宅开发建设的同时配套相应的商业设施，以适应当区域剧增的消费购买力的需求。
第六章 现状存在的问题
通过对商洛市市区商业的现状的调查发现，商洛市市区商业发展存在一些问题，如商业网点未形成商业“靓点”；未形成合理商业层次结构；新兴住宅商业网点滞后，有“盲区”；社区商业布局零散，未形成系统；停车等配套设施不完善；新型业态发展缓慢，物流发展滞后；政府调控不力等等。这些问题可以从市级商业中心、特色街、专业市场、批发市场、物流基地等方面来进行分析。
一、市级商业中心存在的问题
1. 市级商业中心与其他位置的商业相比虽仍具有优势，仍是城市的主要商业中心，但是地位有所下降。由于城市往南发展的趋势，使得商业中心的位置在商州市区中向南偏移，相对于新区居民来说，服务半径越来越大，居民购物的方便性降低。同时由于其他一些新建商店的竞争，如天元购物广场，使得商业中心的发展规模受到影响。
2.种类相对齐全，但结构不合理，特色不明显，经营档次参差不齐；服饰类比例过重，文化休闲服务类发展不足。个别店铺经营品种档次较低，降低了城市的品位和商业形象。具有特色的商业经营不突出，难于创造商业区的品牌和吸引力。
3.商业的空间布局平面化，土地利用效益不高，零散的店面较多，没有充分考虑集聚效应；核心区的商业区位优势未能得到充分体现，部分建筑未辟为商业及服务业用途。
4.剧院、电影院等文化娱乐场所对顾客的吸引力不够。不能为商业的发展起到一定的积极带动作用。
5.缺乏必要的停车设施，造成购物停车占用人行道，行人占用机动车道，致使城市交通流与购物人车流相互干扰。既影响了城市交通，又不利于商业运营。
6.休闲购物环境不佳。购物空间的停留、观赏和娱乐性也较差，影响城市品位及商业经营状况。
二、商业街存在的问题
商洛市市区虽然在某些路段形成了综合型商业街的雏型和经营某类商品的特色地段，但是从规模与店面数量上，还没有达到商业街与特色街的要求，尤其是商业业态，多为小规模个体或集体经营的小商店，百货店较少，且经营档次低。
三、市场存在的问题
1.一些批发市场、综合市场比较简陋、商业品种少；缺少便利店、连锁店、精品店、名牌店等，更缺少大型的市场与专业的配送中心。
2.存在市场占用道路的情况，形成马路市场，严重影响城市交通；部分市场距离太近或者因效益不佳而停业。
3.部分市场规划设计不合理，设施不完善；市场经营者素质不高；市场交易水平和组织化程度低，规模结构层次不分明等。
四、物流方面存在的问题
现状物流中心还没有形成，雏形的选址没有充分考虑与商品主要货源地的关系。商洛市的商品主要来源地是西安，物流基地的位置应选择在与西安有方便的交通联系处。
五、零售商店存在的问题
新业态较少，传统的“夫妻店”、“一店三代”的店铺比例大；缺少小型折扣店；没有形成满足居民多样化消费的综合性社区商业服务中心；商业经营方式落后，连锁经营规模小，没有充分认识和利用连锁经营的优势。
六、投资与管理
1.缺少资金来源，商业建设滞后，没有形成商业网点。现有商业定位不明确，竞争无序，效益滑坡现象突出。
2.商业立法滞后，政府职能转型未到位，中介组织的作用不能充分发挥，还未形成一套有效的公平竞争、自我约束、共同发展的市场机制。
规 划 说 明 篇
第七章 规划期限与规划范围
一、规划期限
近期：2007—2010年
远期：2011—2020年
二、规划范围
本规划的范围与总体规划范围一致，即北至二龙山水库，东到柴湾，南至周磨，西至南秦水库，包括城关、大赵峪、刘湾、陈塬四个街道办事处和杨峪河镇、沙河子镇所辖行政区范围，总面积为230平方公里。
第八章 规划依据与规划对象
一、规划依据
1.《商洛市城市总体规划（2001-2020）》
2.《商洛市城区控制性详细规划》
3.《商洛市城市交通规划》
4.《商洛市旅游发展规划》
5.《商洛市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
6.《商洛市市区商业网点规划编制工作方案》
7.《商洛市“十一五”重大项目简介》
8.《2006年中心城区重要城市建设项目计划》
9.其他相关城市规划文件及规划建议
10.《2005年商洛市国民经济和社会发展统计公报》
11.《2005年商洛市市区国民经济和社会发展统计公报》
12.《商洛市商业网点规划工作协调领导小组会议纪要》
二、规划对象
对商业网点体系中的商业功能区、大中型商业网点、商业街、专业市场、物流配送、宾馆饭店、特种行业市场及相关设施进行规划布局，从而构建商洛市现代化商贸流通的有序空间支撑框架体系。
第九章 指导思想与规划原则
一、指导思想
1.贯彻落实科学发展观，合理配置资源，着力营造商业特色，注重提升商业品位，打造陕东南商贸中心。
2.充分利用现有城市城市空间资源条件，优化网点布局，强化商业的城市文化底蕰。
3.注重形态控制，引导业态发展，提高规划的可操作性。
二、规划原则
1.遵循市场经济规律，以市场配置资源，激活市场经济发展要素，促进市场经济发展。
2.遵循城市总体规划，按照建设商洛山水园林生态城市的总体要求，配套、完善和提高城市服务功能，提升城市品位。
3.遵循可持续发展原则，立足当前，着眼长远，注重规划的科学性、实用性和超前性。
4.坚持“以人为本”的原则，把方便市民、促进消费作为出发点和落脚点，把规范市场秩序和繁荣商贸流通有机结合起来。
5.坚持统筹兼顾、协调发展，结构调整和市场布局相结合，大中型商业设施建设与小商店的生存发展相结合，规划的调控功能与市场机制的基础性作用相结合，积极稳妥地推进城市商业服务功能改造升级。
6.坚持近、远期相结合原则，商业网点布局规划近期宜细，体现可操作性；远期宜粗，体现宏观性。
第十章 商业网点的发展目标
一、近期目标
按平均增幅12％计算，到2010年市区社会消费平零售总额达16亿元,比2005年增长76.2％。商洛市区各类商业网点总量控制在7000个左右，年均增长7％。千人拥有零售网点33.6个，人均营业面积为0.8～1.0平方米,基本实现小康社会商业服务目标。具体配是目标如下:
1.基本确立市级、区级、社区级三级商业网点体系。
2.完成城市商业靓点构建。
3.大中型商业零售网点新建8处（商洛物流仓储超市、商山宾馆、神龙氏商场、商务酒店建设项目、建材家居大厦、大型仓储式超市、商州房地大厦、通江路西侧行政办公商业居住项目）。
4.构建特色商业街四条（晨光建材商业街、秦风楚韵商业街、服装步行街、特产专营街），综合商业街两条（北新街、工农路）。
5.撤销5个市场（东、西背街、东关、东新街、东环路）、扩建4个市场（黄沙桥综合市场、晨光建材市场、和平社区市场、东店子社区市场）、重新启动2个已改变经营用途的市场（天一小吃城、区农机公司市场）以及新建6个市场。
二、远期目标
按平均增幅11％计算，到2020年市区社会消费平零售总额达45.5亿元。市区各类商业网点总量控制在11000个左右，年均增长4.6％。千人拥有零售网点36.6个，人均营业面积为1.0～1.2平方米，成为陕西东南部区域商贸中心。具体配是目标如下:
1.大中型商业零售网点控制在20处左右。
2.新建六条特色商业街；在此基础上形成高标准的特色商业街五条（特产专营街、医药专营街、特色文化街）
3.新建商品市场9个。
4.每个社区拥有商业设施不低于21600平方米，每千人拥有720平方米，应基本满足社区居民的生活需要。
第十一章 商业网点规划布局
一、总体思路
商洛市现状的商业靓点缺乏，商业网点布局混乱，层次不清，商品市场品位偏低，新型业态发展缓慢，现代物流滞后。本着“改造老城，加强新区，分级布局”原则，“北部提升，南部推进、西部提升、东部培育”的总体发展战略，合理布局。将构建商业靓点作为重中之重，按照市级、区级、社区级三级商业的模式调整商业空间布局结构。
二、商业空间布局
商业空间布局由线型结构逐渐趋于网格结构，主城区的商业轴线(商业街)将市级商业中心的各个街区（包括特色街）衔接成一个整体，而景观轴、交通主干道又将市级商业中心、区级商业中心及新城商业中心连接起来，从而形成了一个“点（大型商业网点）”、“线（商业街）”、“面（商业中心）”有机结合的网络结构。
A.“点”——大型商业网点
在布局上，采取整体适当分散，局部相对集中的格局：整体适当分散，以更好地为周边居民提供就近服务；局部相对集中，大型商业网点集中布置于商业中心，形成集聚规模，增强整体竞争能力，以促进商业中心的升级。
在规模上，大中小结合，以中小商业网点为主，大型商业网点为辅的规模结构：布置少数几个大型商业网点，利用其辐射作用来带动周边商业的发展；并围绕大型商业网点来布置中小型商业网点，以丰富大型商业网点的经营商品种类，进而优化其服务功能。
B.“线”——商业街
横轴：确定一条主轴和两条次轴：将北新街确定为主轴线；将州城街与江滨北路确定为两条次轴，并与丹江景观轴相协调。
纵轴：确定一条主轴和三条次轴：将工农路确定为主轴，将中心街、通江路、东新街作为三条补充轴线，将城区内景观有效的连接起来。
C.“面”——商业中心
商洛市市区分为主城区与沙河子区，而两区距离较远，为满足居民就近购物的要求，分别对两区进行等级划分：
根据顾客购物意愿，以时间距离（步行）来划分等级结构：以从市级商业中心实体边界向外步行20分钟所形成的区域作为市级商业中心主要的商圈服务范围，在此范围之外，考虑设置区级商业中心。据此规划中在主城区确定了一个市级商业中心、三个区级商业中心的II结构：以商务、购物、餐饮、休闲娱乐为主的市级综合商业中心；以休闲旅游、文化、体育为主的，兼有商贸服务功能的刘湾区级商业中心；以购物、文化娱乐、休闲旅游为主的南秦河区级商业中心；以购物、休闲娱乐为主的丹南新区区级商业中心。
沙河子区在功能上主要承担工业、仓储、交通，将其确定为工业、储运、对外交通运输为主要职能的全市性物流中心。
（一）市级商业中心
1.地域范围
以主要商业街进行范围界定：东至东新路，南至江滨路，西至通江路，北至北新街的“口”字型区域。
2.功能定位
规划将其定位为以购物、文化娱乐、休闲旅游为主的综合商业中心，满足区域内人口及周边县市大众综合购物需求，商业业态以购物中心、大型百货、大型超市、专业店、专卖店为主，同时还为消费者提供文化娱乐、金融、商务、餐饮等方面服务，满足消费者各层次、各方面大众消费需要。
3.布置要求
以中心广场为核心区域，以服务于中高档次消费的消费者为主体，通过引进知名品牌，形成高度集聚的时尚购物区：对东街的传统商业网点设施进行改造，改建具有商洛特色、充分体现商洛文化特点的仿古步行商业街；在中心街北段形成广告服务一条街；加强西街的改造与更新，形成服装、鞋帽、纺织品等服饰一条街；东关形成具有商洛特色的绿色农产品一条街；西关形成以经营本地特色品牌的小吃一条街；工农路在拆除商州区百货公司、工农兵商店、莲湖公园西部的民房的基础上，进一步增加商业设施，以完善土地收储中心、财政局大楼、金叶酒店、天地人和酒店、华伦商务酒店、天元购物中心服务功能，从而形成以休闲购物为主的商业街，以逐步提升其影响力和集聚力；江滨北路致力于秦风楚韵商业街的建设。
4.设置导向
鼓励设置：大型超市、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐网点。
限制设置：专业市场、农贸市场及其它与本中心性质不相符合的各类商业业态。
（二）区级商业中心
以城市总体规划为依据，依托市级商业中心以及商洛市商业网点的现状，同时兼顾人口分布状况、经济发展状况以及商业发展的基础条件，从而确立三个区级商业中心，以分别突出购物、休闲、文化娱乐及对居民日常生活服务的功能，以分流市级商业中心部分职能，缓解老城区交通、环境压力，与老城区形成功能互补。
1.南秦河商业中心
（1）地域范围
南秦河小区一带。
（2）服务对象
主要服务对象为杨峪河镇的居民、周边附近地区居民及游客。
（3）功能定位
该商业中心处于到西安的高速路边，交通便利，利于购物；与龟山公园隔河（南秦河）相望，形成了城市绿色长廊景观，是锻炼、散步的理想场所；因此，将其定位为以购物、文化娱乐、休闲旅游的商业中心。
（4）设置导向
商业业态设置以中档为主，适当兼营高档商品，向多档次发展，满足人们生活的多样化需求。同时适当考虑加大与旅游相关的商业的开发，以满足游客的购物需求。
①鼓励设置：购物中心、大型超市、百货店、专业店、专卖店、娱乐餐饮业。
②限制设置：集贸市场、菜市场。
（5）配套行业
生活服务、金融服务、图书报刊、邮政电信。
2.丹南新区商业中心
（1）地域范围
丹南新区一带，以丹南大道为轴线。
（2）服务对象
主要服务对象为该区域的居民、周边附近地区居民及游客。
（3）功能定位
该商业中心濒临312国道，交通方便，利于购物；介于丹江与龟山公园之间，具有休闲旅游的前景。因此，将其定位为购物、文化娱乐、休闲旅游的商业中心。
（4）设置导向
商业业态设置以中档为主，向多档次发展，满足人们生活的多样化需求。同时适当考虑加大与旅游相关的商业的开发，以满足游客的购物需求。
①鼓励设置：购物中心、超市、百货店、专业店、专卖店、娱乐餐饮业。
②限制设置：集贸市场、菜市场。
（5）配套行业
生活服务、金融服务、图书报刊、邮政电信。
3.刘湾商业中心
（1）地域范围
刘湾小区一带，以丹江中路为轴线。
（2）服务对象
主要服务对象为本地居民、周边附近地区居民及游客。
（3）功能定位
312国道从该小区穿过，具有很强的区位优势；与丹江相临，是丹江景观轴（现正在开发中）的一部分，将会成为商洛市的一道具有文化内涵的风景线，发展前景光明，将其定位休闲旅游、文化、体育为主的，兼有商贸服务功能的商业中心。
（4）设置导向
商业业态设置以中档为主，向多档次发展，满足人们生活的多样化需求。相对集中的设置商业网点。同时适当考虑加大与旅游相关的商业的开发，以满足游客的购物需求。
①鼓励设置：购物中心、超市、百货店、专业店、专卖店、娱乐餐饮业。
②限制设置：集贸市场、菜市场。
（5）配套行业
生活服务、金融服务、图书报刊、邮政电信。
4.沙河子商业中心
郊区旧城改造扩建为新城后，在其中心区域形成的商业中度集聚，商业服务行业比较完善，服务对象主要为新城居民及外来消费者的新城商业的主要集聚地。
（1）地域范围
沙河子区中心（幸福广场处）。
（2）服务对象
沙河镇居民以及外来消费者。
（3）功能定位
该商业中心介于火车站和312国道之间，具有很强的区位优势；还具有较强的产业优势（工业区和医药园区）。在功能上主要承担工业、仓储、交通，因此，将其确定为工业、储运、对外交通运输为主要职能的全市性物流中心，并附以休闲旅游。
（4）设置导向
商业业态设置以中档为主，适当兼营高档商品，并向多档次发展，满足人们生活的多样化需求。同时适当考虑其功能地位对其他县市的商业开发的影响。
①鼓励设置：购物中心、百货店、专业店、专卖店、餐饮店、大型超市。
②限制设置：专业市场、集贸市场、菜市场。
（5）配套行业
文化娱乐、旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业。
（三）社区商业
距离市、区级商业中心1公里以外的居住区。社区商业重点建设的区域是：人口规模达到1～3万人，服务半径在 200～500米的居住区，即市区内的13个社区商业中心。其主要服务对象是社区常住人口，以经营日常用品为主，业态以超市、医药店、便利店、农贸市场、餐饮店为主体，配置布置生活服务、图书报刊、邮政电信。
布置要求：社区商业经营规模应按照《城市居住区规划设计规范》标准执行。引导传统的以“夫妻店”、“三代店”为经营单位的零售业态向便利店过渡，按以5分钟时间距离（徒步）或者300米为半径设置便利店；按辐射半径1000米左右进行布置折扣店；按辐射半径300米进行食杂店的布置；按经营服务辐射半径为1000米进行超市的布点。
四、大中型零售网点规划
商业网点可以按照营业面积进行规模等级划分：
■ 大型零售网点，指营业面积在4000 平方米以上的零售网点。
■ 中型零售网点，指营业面积在 1000 平方米～4000 平方米的零售网点。
■ 小型零售网点，指营业面积在1000 平方米以下的零售网点。
而大型零售网点，其主要业态包括百货店、大型超市、大型专业店、购物中心、仓储式超市、家居建材商店等。
（一）布局思路
1.优先发展大型百货店
2.适度发展仓储式超市
3.有序发展大型超市
4.合理发展大型专业店、家居建材商店
5.突破发展购物中心
依托商业等级划分，大型商业网点与中小型商业网点合理配置，从而在市级商业中心形成市级购物中心；在三个区级商业中心分别形成郊区购物中心；在沙河子区形成区级商业中心。
6.率先发展餐饮服务业
（二）数量控制
大中型零售网点到2010年控制为8个，2020年控制为20个左右。具体控制状况如下：
1.大型百货商店
一般要有50万以上人口的大商圈支持，且商圈空间范围较大，包括周边地区人口。根据商洛市区人口分布以及规划期限内人口的预测，只需设置一处12000㎡的大型综合百货店即可满足要求。在中心商业区内新建百货商场应按照集中连片开发的原则进行，对原有百货店应加强改造升级和功能更新，把功能较为单一的传统百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店。
2. 仓储式超市
适宜布局在交通便利且较为开阔之处。由于仓储式会员店的影响范围较大，数量应该控制3个以内。根据服务范围以及交通便利性，拟设置在商洛物资总公司、晨光广场处、火车站物流基地。
近期规划设置在商洛物资总公司、晨光广场处。
3. 大型综合超市
一般要求10万人以上的商圈支撑，商圈范围以当地居民为主。结合商洛市市区的分区人口情况和不同业态的替代效应，有序发展3个大型超市，使其在空间上均衡。其中在市级商业中心的州城街拟设置一个，其他两个拟设置在南秦河与沙河子区。另外，加强对市区内中型超市的升级，使其具备新鲜蔬菜、海鲜等食品经营的能力。
近期规划设置在市级商业中心内的州城街。
4. 大型专业店
既要具有专业特色，又要具有规模效应，应该合理地、有步骤地发展家具和家居用品、家电、音像图书、医药等类型的大型专业店。大型专业店布局较灵活，商圈人口需要在10～20万人以上，根据商洛市区总人口数量、流动人口情况和其他业态等对大型专业店的替代等因素，大型专业店近期规划宜控制在4个左右，其中，家电类专业店宜发展1个（中心广场处），医药类专业店宜发展1个（医药园区），五金建材类专业店宜发展1个（晨光路），通讯产品类专业店宜发展1个（电信大楼附近）。
家居建材商店应该形成规模效应，才能有着良好的发展前景。应该重点考虑布置于晨光广场处、沙河子区商贸中心处。
近期致力于家电类专业店、五金建材类专业店以及家居建材商店的建设（晨光广场处）。
5.购物中心
依托商业等级划分，大型商业网点与中小型商业网点合理配置，从而在市级商业中心形成市级购物中心；在三个区级商业中心分别形成郊区购物中心；在沙河子区形成区级商业中心。
近期致力于市级购物中心的升级与沙河子购物中心的建设。
五、商品市场规划
专业批发市场可分为工业消费品市场和农副产品市场，其中工业消费品市场又分工业消费品综合市场和工业消费品专业市场，农副产品市场又分农贸市场和农副产品批发市场。
（一）布局思路
商洛市商品专业批发市场要以调整布局、资源整合，功能创新为发展思路，实行传统商品批发市场的升级，塑造商品专业市场的新形象。
在城区外围地段，建立门类齐全专业市场园区，已形成商业的规模效应，净化城区环境。通过规划调控和市场运作手段对不适合在城区的各类市场逐步纳入专业市场园区。
（二）布置原则
1.工业消费品综合市场主要设置在大型居住区附近，目标顾客为中、低收入居民。工业消费品专业市场主要设置在市区外围交通主干道附近，目标顾客以中小批发商和零售商为主。
2.农贸市场设置在居住区附近，目标顾客为当地居民。农副产品批发市场主要设置在市区外围和乡镇交通主干道附近，目标顾客以中小批发商和零售商为主。
3.市场用地指标参考《乡镇集贸市场规划设计标准》中的集贸市场用地指标进行估算：
集贸市场用地面积＝人均市场用地指标×平集日入集人次×平集日高峰系数
其中，人均市场用地指标应为0.8～1.2㎡/人，经营品类占地大的、大型运输工具出入量大的市场宜取大值，以批发为主的固定型市场宜取小值。而平集日高峰系数可取0.3～0.6，集日频率小的、交易时间短的、专业型的市场以及经济欠发达地区宜取大值，每日有集的、交易时间长的、综合型的市场以及经济发达地区宜取小值。
（三）重点建设内容
1.对流动摊位、流动市场进行整改与规范改造：
（1）撤销5个市场（东、西背街、东关、东新街、东环路）。
（2）扩建黄沙桥综合市场、晨光建材市场、和平社区市场、东店子社区市场4个市场。
（3）重新启动天一小吃城、区农机公司市场等改变经营用途的市场，逐渐完善市场功能。
2.在改造的基础上，进行市场的开发与建设：
（1）综合市场：
①在东新街老护城河处拟建一个综合立体市场，长约300米。
②在州城街北新建综合市场一个。
③在北新街与朝阳路交叉口新建综合市场一个，包括农副产品市场。
④在杨峪河镇四合村新建综合市场一个（含废品回收市场）。
⑤在刘湾、陈塬、西涧小区各建一个综合市场。
⑥在丹江立交桥以南老十号信箱附近，拟建专业劳务市场，以解决劳务人员在快车道随意逗留揽工而无法管理的现象。
（2）农副产品批发市场：
①在现商洛氮肥厂西，利用蜂窝煤厂的闲置厂房，再向西扩展，新建蔬菜、水果专业批发市场一个，预计占地30～50亩。
②将柳家沟沿北新街以南至丹江河口的沟面进行覆盖，新建柳家沟蔬菜零售市场一个。
③在沙河子镇新建无公害绿色农副产品交易市场一个，集配送交易、综合服务、仓储加工为一体。
④在杨峪河镇建一个农副产品批发市场。
⑤在刘湾区建两个农副产品批发市场。
⑥在丹南区建两个农副产品批发市场。
六、宾馆、餐饮业规划
（一）总体思路
重点发展星级宾馆和高档餐饮业，适度发展中低档宾馆和高档餐饮业，着力提升现有各类宾馆和高档餐饮业的品位和特色，规范社区旅店、餐饮业的布局。
（二）星级宾馆布局导向
近期在丹南建四星级宾馆，在莲湖公园南侧建商山星级酒店等。（各宾馆建设时序可根据城市发展态势决定）
（三）餐饮业布局导向
逐步实现街头巷尾饮食摊进室入户，对影响社区环境的企业要重新调整和改造，新建社区要统一规划餐饮网点设施建设。
七、商业街规划
（一）布局思路
本着“少而精、少而特、少而旺”的建街原则，以历史底蕴为依托优先发展能反映地域特色的专业商业街，并保留一定数量的传统商业街区。
（二）布置原则
1.商业街是城市发展的产物，其布局必须符合城市发展和城市规划要求，发挥其文化载体的作用。商业街应重点布局在城市的市级商业中心内，同时要考虑与商业功能区规划相结合。
2.商业街要体现城市风格。要与周边环境、城市环境相协调，内部建筑、设备设施之间也要协调。
3.在商业街的改造中，要注重“老字号”的保护，注意保护和继承城市的历史、人文和文化传统，提高商业街的品位。
4.商业街要注重配套设施的建设和购物环境的不断完善、升级。注重布置在交通便利之处，以使客流能方便集聚和疏散，并且不影响城市交通；配备相应的旅游、休闲、娱乐设施，以创造较好的购物环境，增强商业街对消费者的吸引力。
5.特色商业街要具有独特的经营定位和地域特色。其发展要有特色，形成自己独特的客源群体，合理确定商业街的规模。
（三）规划布局
以历史底蕴为依托，优先发展7条反映地域特色的专业商业街和3条反映地域历史文化的仿古特色街；在此基础上，考虑发展综合商业街。
1.专业街：
（1）西街——服装步行街
有计划地将东街纺织业向西街迁移，将西街改建为一条以服装经营为主、纺织品经营为辅的步行商业街。逐渐提升服装店的规模与档次，吸引更多的知名品牌入驻经营。
（2）东关——特产专营街
对街区进行整治建设，将该街区建设成为以经营本地土特产为主的农副产品专营街，并配以特色小吃店铺。其服务对象主要面向市区人口及游客等。
（3）西关——特色美食街
对该条街道进行改造，主要设置经营特色小吃的店面，适度设置其它种类的餐饮网点，形成一条以经营特色小吃为主的餐饮街。
（4）中心街北段（西街以北）——广告服务街
在现状基础上，将此条街道建设成为以广告设计、影楼及与其相关的商业业态为主的专业街区。
（5）北新街西段（通江西路以西）——汽车服务街
在该路段内主要设置以汽车维修为主的商业网点及从事物流业的网点，形成一条汽车服务专业街。
（6）医药园区——医药专营街
以医药园区为基石，沿街布置以销售医药与保健品为主的商业网点。医药产业作为商洛市的特色产业，应该鼓励设置。
（7）晨光路——家居建材商业街
以晨光建材市场为依托，借助良好的区位优势，沿街设置家居商店，形成一条以经营家居建材为主的专业特色街。
2.特色文化街：
以莲湖公园与丹江两大景观公园为依托，以城隍庙历史文化古迹为支撑，形成“三”型特色文化商业街：东街为仿古步行街，江滨北路为秦风楚韵商业街，南街为民俗活动一条街。
3.综合商业街：
北新街、工农路、黄沙路、江滨路、州城街
八、物流规划
（一）规划目标
商洛市作为陕南重要的商贸城市，本着“陕南以建设绿色产业基地为重点，突破发展”的方针，努力将商洛市构建成陕东南区域型物流中心。
（二）布局导向
1.配送中心
根据发展趋势与地域特点，规划中重点进行商贸配送中心、建材配送中心、蔬菜、水果及副食品配送中心的布置。
（1）布置原则
①配送网络的设置应充分考虑工业、农业及商业网点布局特点，并与市区总体规划相衔接，配送节点位于主要客户集中地、居民生活区附近，尽量缩短配送的平均运输距离。
②配送中心应位于交通主干道附近，交通便利、通畅、通达性好，配送服务准时性运作有可靠保障。配送节点所在城区路段无严格的禁止行驶限制，或限时行驶对客户需求不产生明显影响，或路段已有改扩建的规划等；配送中心预选地址不仅能满足当前需要，而且应有足够的发展空间；新建配送体系还应在预选地址时考虑地价相对便宜。
（2）分类及选址
①商贸配送中心
商贸配送中心以生活日用消费品为主要配送产品，同时包括运输、仓储、流通加工等。配送中心的服务范围含商洛市全境，同时向周边市县辐射。
主城区：依托商洛市汽车运输公司，利用该公司原场地，设置一处商贸配送中心。
沙河子区：依托火车站设置大型的仓储用地，设置一处综合性的商贸配送中心。
②建材配送中心
结合名人街建材市场的建设，在通江西路与江滨北路的交叉口建立一处建材配送中心。服务范围主要为市区和周边乡镇。
③农副产品配送中心
目前商洛市的农副产品市场虽然数目比较多，但规模小，并没有形成农副产品的配送中心。建议在商洛市市区的“南大门”——迎宾大道与高速公路交叉口附近新建一处大型农副食品配送中心，既可以推销本地区的特产，又可以均衡农副市场的分布。
2.物流园区
在配送中心的基础上，逐步形成四大物流园区，即沙河区物流园区、主城区物流园区（商洛市汽车运输公司）、晨光建材园区以及南秦河农副产品园区（迎宾大道与高速公路交叉口）。
九、近期规划
（一）规划期限
2007年——2010年
（二）规划原则
1.处理好近期建设与长远发展、经济发展与商贸流通业发展、居民收入增长与消费结构变化、城市化发展与商业网点布局的相互关系。
2.按照城市总体规划确定的2010年城市空间发展要求和城市商业网点规划确定的近期发展目标，确定城市商业网点的近期空间布局。
3.突出个性特色，塑造商业文化，提升商业功能，满足生产生活需要，促进商业发展。
（三）建设重点
1.重点通过市级商业中心业态调整和资源整合，强化商业功能，优化零售业态空间布局，大力提升市级商业中心的地位和作用。
2.重点做好居住区开发中的商业建设与市场建设。
3.重点做好特色商业街的建设，通过特色商业街的建设，突出城市的特色。
4.重点做好蔬菜水果市场的整治已改建工作，以解决市区内占道经营，乱设摊点和马路市场的问题；重点作好专业市场、特色市场以及综合市场的建设工作。
（四）重要建设项目
1.商州无公害绿色农产品交易市场。该项目位于商州区沙河子镇，规划占地200亩，总建筑面积13万平方米,建成集商品交易、农产品加工、仓储、信息网络、服务平台于一体的现代化物流中心。
2.商洛物流仓储超市。以商洛市物资总公司为主体，利用原仓储用地，规划占地30亩，建设总建筑面积6万平方米。
3.商洛市物流集散配送中心。依托商洛市汽车运输公司，利用该公司原场地，建设农产品、工业品集散仓库各一座，总建筑面积2万平方米，并购置新型货运车辆。
4.商州房地大厦。位于工农路与西背街交汇处，总占地面积3.5亩,设计26层,其中地下两层,总建筑面积3万平方米,建成集商铺、写字间、房地交易、商业住宅及观光于一体的综合性高层建筑。
5.江滨大道沿线商业建设项目。包括商山宾馆、神龙氏商场、秦风楚韵商业街及商务酒店建设项目等，建设面积10万平方米。
6.通江路西侧城市建设。包括行政办公商业居住，建筑面积17.8万平方米。
7.老城区旧城改造项目。该工程分市区东（背）街、西（背）街拓宽和临街商用房开发建设。该工程规模为：长1260米，宽15米。
8.市级行政中心建设项目。包括展览中心、会议中心、行政大楼及路网建设。用地面积13.2公顷，建筑面积13.2万平方米。
9.晨光（商贸）广场项目。包括建材家居大厦、大型仓储式超市（爱家商洛店）和现代中医药文化街三部分，建筑面积43040平方米。
10.居住区开发中的社区商业建设与市场建设。主要开发片区有江南小区西片、江南小区西片、江南小区中片、江南小区东片、丹南片区、火车站地区、刘湾地区和旧城区。
11.特色商业街的建设。包括晨光建材商业街、秦风楚韵商业街、服装步行街、特产专营街。
12.综合商业街的建设与整改。包括北新街、工农路。
第十二章 特种行业规划
一、规划内容
纳入本规划的特种行业是指二手车、报废车、再生资源回收市场、拍卖、典当业和加油站（库）。
二、现状分析
1.现状中二手车、报废汽车回收市场主要为王巷二手车交易中心和杨峪河（铁合金厂）报废汽车拆解回收市场，但是在规模与服务水平、档次上还有待于提高。
2.典当、拍卖业在市区内还处于“中空”，但是在某些地域已经出现带有典当、拍卖性质的商业店铺。
3.加油站，主要分布与主要交通干线上，但是数量不足，无法满足近期要求；另外，在空间分布上也不太合理。
三、设置导向
1.充分考虑城市用地布局及人口分布状况，并与城市总体规划相衔接。
2.拍卖、典当业设在居民聚集较多、交通方便处。
3.充分结合现有布局，与城市空间扩张和产业发展长远战略相吻合。
四、控制目标
1.保留王巷二手车交易中心和杨峪河（铁合金厂）报废汽车拆解回收市场，并予以改造提升；远期在汽车服务街设二手车交易市场1处。
2.在主城区（通江西路北段、朝阳路与北新街的交叉处）规划设置废品回收市场2处，再生资源回收点按国家现行有关政策配建。近期生产性废旧金属市场数量控制为5个。
3.到2010年拍卖行发展数量不超过3个，典当行不超过1个，加油站不超过10个。
第十三章 规划管理与实施措施
一、政策保障措施
要按照加强宣传、转变职能、强化法制建设、多方筹资、政策引导、严格准入的总体要求，采取良好的政策保障措施。
（一）政策保障
制定关于商洛市商业网点布局规划与建设管理的政策，以方便居民基本生活需要为目标，加强本市商业网点规划、建设与管理，以限制网点布置的无序化，杜绝乱摆摊点的行为，促进商业网点合理布局，促进商业有序发展。另外，各行业应成立相应的行业协会，逐步完善该行业的规章制度，以加强对商业网点设置的指导、监督和协调，实现行业自律管理。
（二）政府导引
商洛市的商业网点布局和发展，要充分发挥政府宏观调控的功能和作用，营造商业发展的良好环境。根据商业网点规划的要求，提出商业网点建设的阶段性目标，定期发布建设指南，积极引导社会投资。通过规划控制制度，联席会议制度，听证会议制度等方式，把住商业网点的准入环节，根据规划来引导企业投资。
二、规划实施与管理
规划实施管理中要加强部门协作，建立预审、听证制度，严处违规行为，明确执法主体，建立协调监管机制。
（一）规划保障
城市规划具有时效性。商洛市市区商业网点布局规划属于总体规划中的专项规划，是市区发展总体规划的重要组成部分，应列入市区发展总体规划的范畴，是城市建设的重要内容，应该与市区建设同期展开。要严格按规划进行运作，引导企业进行选址布点，避免商业网点开发的重复建设和无序发展。
（二）管理保障
各有关部门应该积极和市、区的协调，成立商业网点的管理小组，以求市政府商业行政主管部门会同市有关部门统一制定市区商业网点规划，并组织实施。各区商业行政主管部门，根据本规划要求，配合做好各行政区域内设置商业业种、业态的定量和结构控制。
规划文本
第一章 总则
第一条 规划目的和意义
为适应中国加入世界贸易组织后对外开放的新形势，优化城市商业布局，有效配置商业资源，提升商业品位，保障商业快速、健康、持续、有序发展，根据中华人民共和国国家有关规范及标准，结合陕西省及商洛市商业发展实际，制定本规划。
第二章 规划的主要内容和对象
第二条 规划主要内容
对商业网点体系中的商业功能区、大中型商业网点、商业街、专业市场、宾馆饭店、特种行业市场及相关设施进行规划布局，从而构建商洛市现代化商贸流通的有序空间支撑框架体系。
第三条 重点规划对象
1.建立市级、区级和社区三级功能区网络；
2.选择恰当区位，打造商洛市城市商业靓点；
3.确定大中型零售商业网点，对各类业态进行合理定位；
4.强化特色商业街区；
5.建立商品市场网络，规范特种行业定位；
6.整合物流资源，建立物流配送中心；
7.确定宾馆、饭店布局原则。
第三章 规划依据、期限、范围和城市规模
第四条 规划依据
1.《商洛市城市总体规划（2001-2020）》
2.《商洛市城区控制性详细规划》
3.《商洛市城市交通规划》
4.《商洛市旅游发展规划》
5.《商洛市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
6.《商洛市市区商业网点规划编制工作方案》
7.《商洛市“十一五”重大项目简介》
8.《2006年中心城区重要城市建设项目计划》
9.其他相关城市规划文件及规划建议
10.《2005年商洛市国民经济和社会发展统计公报》等
第五条 规划期限
近期：2007—2010年；
远期：2011—2010年。
第六条 规划范围：
规划区范围与城市总体规划一致，即北至二龙山水库，东到柴湾，南至周磨，西至南秦水库，包括城关、大赵峪、刘湾、陈塬四个街道办事处和杨峪河镇、沙河子镇所辖行政区范围，总面积为230平方公里。
第七条 城市规模
1.人口规模：2010年主城区人口20万人；2020年主城区人口30万人。
2.用地规模：2010年人均商业用地为6.8 平方米；2020年人均商业用地为6.1平方米。
第四章 规划指导思想与原则
第八条 指导思想
1.贯彻落实科学发展观，合理配置资源，着力营造商业特色，注重提升商业品位，打造陕东南现代商贸物流中心，构建“统一、开放、竞争、有序”的城市商业网点体系。
2.充分利用现有城市城市空间资源条件，优化网点布局，强化商业的城市文化底蕴。
3.注重形态控制，引导业态发展，提高规划的可操作性。
第九条 规划原则
1.遵循市场经济规律，以市场配置资源，激活市场经济发展要素，促进市场经济发展。
2.遵循城市总体规划，按照建设商洛山水园林生态旅游城市的总体要求，配套、完善和提高城市服务功能，提升城市品位。
3.遵循可持续发展原则，立足当前，着眼长远，注重规划的科学性、实用性和超前性。
4.坚持“以人为本”的原则，把方便市民、促进消费作为出发点和落脚点，把规范市场秩序和繁荣商贸流通有机结合起来。
5.坚持统筹兼顾、协调发展，结构调整和市场布局相结合，大中型商业设施建设与小商店的生存发展相结合，规划的调控功能与市场机制的基础性作用相结合，积极稳妥地推进城市商业服务功能改造升级。
6.坚持近、远期相结合原则，商业网点布局规划近期宜细，体现可操作性；远期宜粗，体现宏观性。
第五章 城市商业功能定位和与规划发展目标
第十条 城市商业功能定位
西安城市群中的重要商贸城市，陕东南地区的区域商贸中心城市。
第十一条 规划发展目标
（一）近期目标：
按平均增幅12％计算，到2010年市区社会消费平零售总额达16亿元,比2005年增长76.2％。商洛市区各类商业网点总量控制在7000个左右，年均增长7％。千人拥有零售网点33.6个，人均营业面积为0.8～1.0平方米,基本实现小康社会商业服务目标。具体配置目标如下:
1.基本确立市级、区级、社区级三级商业网点体系。
2.完成城市商业靓点构建。
3.大中型商业零售网点新建8处（商洛物流仓储超市、商山宾馆、全兴商场、商务酒店建设项目、建材家居大厦、大型仓储式超市、商州房地大厦、通江路西侧行政办公商业居住项目）。
4.构建特色商业街四条（晨光建材商业街、秦风楚韵商业街、服装步行街、特产专营街），综合商业街两条（北新街、工农路）。
5.初步形成市场网络体系。其中：撤销5个市场（东、西背街、东关、东新街、东环路）、扩建4个市场（黄沙桥综合市场、晨光建材市场、和平社区市场、东店子社区市场）、重新启动2个已改变经营用途的市场（天一小吃城、区农机公司市场）以及新建6个市场。
（二）远期目标
按平均增幅11％计算，到2020年市区社会消费平零售总额达45.5亿元。市区各类商业网点总量控制在11000个左右，年均增长4.6％。千人拥有零售网点36.6个，人均营业面积为1.0～1.2平方米，成为陕西东南部区域商贸物流中心。具体配是目标如下:
1.大中型商业零售网点控制在20处左右。
2.新建六条特色商业街；在此基础上形成高标准的特色商业街五条（特产专营街、医药专营街、特色文化街）
3.新建商品市场9个。
4.每个社区拥有商业设施不低于21600平方米，每千人拥有720平方米，应基本满足社区居民的生活需要。
第六章 商业功能区布局规划
第十二条 总体思路
商洛市现状的商业靓点缺乏，商业网点布局混乱，层次不清，商品市场品位偏低，新型业态发展缓慢，现代物流滞后。必须将构建商业靓点作为重中之重，按照市级、区级、社区级三级商业的模式调整商业空间布局结构。
第十三条 总体结构
到2020年将形成一个市级商业中心、四个区级商业中心和若干个社区商业中心。
1.市级商业中心
（1）范围：
以主要商业街进行范围界定：东至东新路，南至江滨路，西至通江路，北至北新街的“口”字型区域。
（2）功能定位：
规划将其定位为以购物、文化娱乐、休闲旅游为主的综合商业中心，满足区域内人口及周边县市大众综合购物需求，商业业态以购物中心、大型百货、大型超市、专业店、专卖店为主，同时还为消费者提供文化娱乐、金融、商务、餐饮等方面服务，满足消费者各层次、各方面大众消费需要。
（3）布置要求：
以中心广场为核心区域，以服务于中高档次消费的消费者为主体，通过引进知名品牌，形成高度集聚的时尚购物区：对东街的传统商业网点设施进行改造，改建具有商洛特色、充分体现商洛文化特点的仿古步行商业街；在中心街北段形成广告服务一条街；加强西街的改造与更新，形成服装、鞋帽、纺织品等服饰一条街；东关形成具有商洛特色的绿色农产品一条街；西关形成以经营本地特色品牌的小吃一条街；工农路在拆除商州区百货公司、工农兵商店、莲湖公园西部的民房的基础上，进一步增加商业设施，以完善土地收储中心、财政局大楼、金叶酒店、天地人和酒店、华伦商务酒店、天元购物中心服务功能，从而形成以休闲购物为主的商业街，以逐步提升其影响力和集聚力；江滨北路致力于秦风楚韵商业街的建设。
（4）设置导向
鼓励设置：大型超市、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点、文化娱乐网点。
限制设置：专业市场、农贸市场及其它与本中心性质不相符合的各类商业业态。
2.区级商业中心
（1）南秦河商业中心
该商业中心位于南秦河小区一带。规划中将其定位为旅游产品展销、文化娱乐、休闲购物的商业中心。其商业业态以购物中心、大型超市、超市、百货店、专业店、专卖店、娱乐餐饮业为主，配置设置生活服务、金融服务、绿色农产品、邮政电信等服务行业。
（2）丹南商业中心
该商业中心位于丹南新区一带，主要沿丹南大道布置。规划中将其定位为以购物、文化娱乐、休闲旅游的商业中心。其商业业态以购物中心、超市、百货店、专业店、专卖店、文化用品店、娱乐餐饮业为主，配置设置生活服务、金融服务、图书报刊、邮政电信等服务行业。
（3）刘湾商业中心
刘湾小区一带，主要沿丹江中路布置。规划中将其定位为休闲旅游、文化、体育为主的，兼有商贸服务功能的商业中心。其商业业态以购物中心、超市、专业店、百货店、专卖店、旅游用品店、文化用品店、体育用品店、娱乐餐饮业为主，配置设置生活服务、金融服务、绿色农产品、邮政电信等服务行业。
（4）沙河子商业中心
沙河区一带。沙河区在功能上主要承担工业、仓储、交通，将其确定为工业、储运、对外交通运输为主要职能的全市性物流中心，并附以休闲旅游。其商业业态以购物中心、百货店、专业店、专卖店、餐饮店、大型超市为主，配置设置文化娱乐、旅馆、金融服务、旅游服务、汽车服务业、邮电业。
3.社区商业
距离市、区级商业中心1公里以外的居住区。社区商业重点建设的区域是：人口规模达到1～3万人，服务半径在 200～500米的居住区，即市区内的13个社区商业中心。其主要服务对象是社区常住人口，以经营日常用品为主，业态以超市、医药店、便利店、农贸市场、餐饮店为主体，配置布置生活服务、图书报刊、邮政电信。
布置要求：社区商业经营规模应按照《城市居住区规划设计规范》标准执行。引导传统的以“夫妻店”、“三代店”为经营单位的零售业态向便利店过渡，按以5分钟时间距离（徒步）或者300米为半径设置便利店；按辐射半径1000米左右进行布置折扣店；按辐射半径300米进行食杂店的布置；按经营服务辐射半径为1000米进行超市的布点。
第七章 大中型零售网点规划
第十四条 布局思路
1.适度发展大中型百货店。
2.引导发展大中型超市。
3.积极发展大型专业店。
4.控制发展购物中心。
第十五条 数量控制
大中型零售网点到2010年控制为8个，2020年控制为20个左右。具体控制状况如下：
1.大型百货商店
一般要有50万以上人口的大商圈支持，且商圈空间范围较大，包括周边地区人口。根据商洛市区人口分布以及规划期限内人口的预测，只需设置一处12000㎡的大型综合百货店即可满足要求。在中心商业区内新建百货商场应按照集中连片开发的原则进行，对原有百货店应加强改造升级和功能更新，把功能较为单一的传统百货店改造成为功能较为齐全的现代综合百货店。
2. 仓储式超市
适宜布局在交通便利且较为开阔之处。由于仓储式会员店的影响范围较大，数量应该控制3个以内。根据服务范围以及交通便利性，拟设置在商洛物资总公司、晨光广场处、火车站物流基地。
近期规划设置在商洛物资总公司、晨光广场处。
3. 大型综合超市
一般要求10万人以上的商圈支撑，商圈范围以当地居民为主。结合商洛市市区的分区人口情况和不同业态的替代效应，有序发展3个大型超市，使其在空间上均衡。其中在市级商业中心的州城街拟设置一个，其他两个拟设置在南秦河与沙河子区。另外，加强对市区内中型超市的升级，使其具备新鲜蔬菜、海鲜等食品经营的能力。
近期规划设置在市级商业中心内的州城街。
4. 大型专业店
既要具有专业特色，又要具有规模效应，应该合理地、有步骤地发展家具和家居用品、家电、音像图书、医药等类型的大型专业店。大型专业店布局较灵活，商圈人口需要在10～20万人以上，根据商洛市区总人口数量、流动人口情况和其他业态等对大型专业店的替代等因素，大型专业店近期规划宜控制在4个左右，其中，家电类专业店宜发展1个（中心广场处），医药类专业店宜发展1个（医药园区），五金建材类专业店宜发展1个（晨光路），通讯产品类专业店宜发展1个（电信大楼附近）。
家居建材商店应该形成规模效应，才能有着良好的发展前景。应该重点考虑布置于晨光广场处、沙河子区商贸中心处。
近期致力于家电类专业店、五金建材类专业店以及家居建材商店的建设（晨光广场处）。
5.购物中心
依托商业等级划分，大型商业网点与中小型商业网点合理配置，从而在市级商业中心形成市级购物中心；在三个区级商业中心分别形成郊区购物中心；在沙河子区形成区级商业中心。
近期致力于市级购物中心的升级与沙河子购物中心的建设。
第八章 商品市场规划
第十六条 布局思路
在城区外围地段，建立门类齐全专业市场园区，已形成商业的规模效应，净化城区环境。通过规划调控和市场运作手段对不适合在城区的各类市场逐步纳入专业市场园区。
第十七条 设置导向
1.撤销5个农贸市场（东背街、西背街、东关、东新路、东环路）；
2.改造扩建4个市场（黄沙河综合市场、晨光建材市场、和平社区市场、东店子社区市场）；
3.在东新街护城河、商州路北、北新街与朝阳路交叉口、杨峪河四合村、刘湾、陈塬、西涧小区各建1个综合市场；在丹江立交桥以南老十号信箱附近，建专业劳务市场。
4.在商洛氮肥厂西的蜂窝煤厂、柳家沟、沙河子镇各建1个农产品批发市场，在杨峪河镇建1个、刘湾镇建2个、丹南区建2个农副产品批发市场。
第九章 宾馆、餐饮业规划
第十八条 总体思路
重点发展星级宾馆和高档餐饮业，适度发展中低档宾馆和高档餐饮业，着力提升现有各类宾馆和高档餐饮业的品位和特色，规范社区旅店、餐饮业的布局。
第十九条 星级宾馆布局导向
近期在丹南建四星级宾馆，在莲湖公园南侧建商山星级酒店等。
第二十条 餐饮业布局导向
逐步实现街头巷尾饮食摊进室入户，对影响社区环境的企业要重新调整和改造，新建社区要统一规划餐饮网点设施建设。
第十章 商业街规划
第二十一条 布局思路
本着“少而精、少而特、少而旺”的建街原则，以历史底蕴为依托优先发展能反映地域特色的专业商业街，并保留一定数量的传统商业街区。
第二十二条 布置原则
1.商业街是城市发展的产物，其布局必须符合城市发展和城市规划要求，发挥其文化载体的作用。商业街应重点布局在城市的市级商业中心内，同时要考虑与商业功能区规划相结合。
2.商业街要体现城市风格。要与周边环境、城市环境相协调，内部建筑、设备设施之间也要协调。
3.在商业街的改造中，要注重“老字号”的保护，注意保护和继承城市的历史、人文和文化传统，提高商业街的品位。
4.商业街要注重配套设施的建设和购物环境的不断完善、升级。注重布置在交通便利之处，以使客流能方便集聚和疏散，并且不影响城市交通；配备相应的旅游、休闲、娱乐设施，以创造较好的购物环境，增强商业街对消费者的吸引力。
5.特色商业街要具有独特的经营定位和地域特色。其发展要有特色，形成自己独特的客源群体，合理确定商业街的规模。
第二十三条 规划布局
以历史底蕴为依托，优先发展7条反映地域特色的专业商业街和3条反映地域历史文化的仿古特色街；在此基础上，考虑发展综合商业街。
1.专业街：
（1）西街——服装步行街
有计划地将东街纺织业向西街迁移，将西街改建为一条以服装经营为主、纺织品经营为辅的步行商业街。逐渐提升服装店的规模与档次，吸引更多的知名品牌入驻经营。
（2）东关——特产专营街
对街区进行整治建设，将该街区建设成为以经营本地土特产为主的农副产品专营街，并配以特色小吃店铺。其服务对象主要面向市区人口及游客等。
（3）西关——特色美食街
对该条街道进行改造，主要设置经营特色小吃的店面，适度设置其它种类的餐饮网点，形成一条以经营特色小吃为主的餐饮街。
（4）中心街北段（西街以北）——广告服务街
在现状基础上，将此条街道建设成为以广告设计、影楼及与其相关的商业业态为主的专业街区。
（5）北新街西段（通江西路以西）——汽车服务街
在该路段内主要设置以汽车维修为主的商业网点及从事物流业的网点，形成一条汽车服务专业街。
（6）医药园区——医药专营街
以医药园区为基石，沿街布置以销售医药与保健品为主的商业网点。医药产业作为商洛市的特色产业，应该鼓励设置。
（7）晨光路——家居建材商业街
以晨光建材市场为依托，借助良好的区位优势，沿街设置家居商店，形成一条以经营家居建材为主的专业特色街。
2.特色文化街：
以莲湖公园与丹江两大景观公园为依托，以城隍庙历史文化古迹为支撑，形成“三”型特色文化商业街：东街为仿古步行街，江滨北路为秦风楚韵商业街，南街为民俗活动一条街。
3.综合商业街：
北新街、工农路、黄沙路、江滨路、州城街
第十一章 物流规划
第二十四条 规划目标
将商洛市构建成陕东南区域型物流中心。
第二十五条 布局导向
1.配送中心
（1）商贸配送中心
根据商洛市批发零售业的发展现状，商贸配送中心以生活日用消费品为主要配送产品，同时包括运输、仓储、流通加工等。配送中心的服务范围包括商洛市全境，同时向周边市县辐射。
主城区：依托商洛市汽车运输公司，利用该公司原场地，设置一处商贸配送中心。
沙河区：依托火车站设置大型的仓储用地，设置一处综合性的商贸配送中心。
（2）建材配送中心
结合名人街建材市场的建设，在通江西路与江滨北路的交叉口建立一处建材配送中心。服务范围主要为市区和周边乡镇。
（3）农副产品配送中心
在商洛市市区的“南大门”——迎宾大道与高速公路交叉口附近新建一处大型农副食品配送中心，既可以推销本地区的特产，又可以均衡农副市场的分布。
2.物流园区
在配送中心的基础上，逐步形成四大物流园区，即沙河区物流园区、主城区物流园区（商洛市汽车运输公司）、晨光建材园区以及南秦河农副产品园区（迎宾大道与高速公路交叉口）。
第十二章 特种行业规划
第二十六条 规划范围
纳入本规划的特种行业是指二手车、报废车、再生资源回收市场、拍卖、典当业和加油站（库）。
第二十七条 设置导向
1.充分考虑城市用地布局及人口分布状况，并与城市总体规划相衔接。
2.拍卖、典当业设在居民聚集较多、交通方便处。
3.充分结合现有布局，与城市空间扩张和产业发展长远战略相吻合。
第二十八条 控制目标
1.保留王巷二手车交易中心和杨峪河（铁合金厂）报废汽车拆解回收市场，并予以改造提升；远期在汽车服务街设二手车交易市场1处。
2.在主城区（通江西路北段、朝阳路与北新街的交叉处）规划设置废品回收市场2处，再生资源回收点按国家现行有关政策配建。近期生产性废旧金属市场数量控制为5个。
3.到2010年拍卖行发展数量不超过3个，典当行不超过1个，加油站不超过10个。
第十三章 商业网点设置的要求
第二十九条 设置要求
⒈各级商业网点设置除按本文本标准执行外，还应符合国家和陕西省现行的其它规定。
⒉各级商业网点设置可分布实施，市、区级商业中心和社区商业在相近的区域统筹安排，避免重复设置。
3.市、区级商业中心以块状为主，条状为辅，设置在交通便利的次干道，建筑形态宜采取购物中心模式。
4.社区的商业网点宜适度集中，应配置利民便民的业态和业种为主。
5.所有商业网点设施应根据现行停车场（库）设置标准要求，配置机动车和非机动车停车场地。
6.农产品市场、浴场、大型餐饮店、娱乐中心等商业设施应与住宅分离。
第十四章 规划管理与实施措施
第三十条 管理措施
⒈将商业网点规划纳入城市规划统一管理。
⒉今后凡改扩和新建的商业网点都应按本规划严格执行，违规者予以处罚。
⒊制定有关优惠或奖励政策，鼓励内、外投资者投资建设城区商业网点。
⒋大中型网点建设实行预审、听证制度，对面积在1000平方米、投资在500万元以上的单体商业网点必须由商务部门进行预审。对面积在2000平方米、投资在1000万元以上的单体商业网点由商务部门组织相关专家进行听证。没有预审或听证意见的网点项目，有关部门不得批准建设。
⒌鼓励连锁方式建设大中型零售网点。
⒍大力提升现有城市商业网点设施的档次和水平。
⒎发展中介组织，加强商业网点设置指导，实行行业自律管理。
第十五章 附则
第三十一条 本规划经市政府批准后生效，一经批准须严格执行。
第三十二条 本规划的法律有效组成文件是文本和图则，参考性文件是规划说明书。
第三十三条 本规划由市商务局负责解释并组织实施。
完成日期: 二○○七年二月
|
北京时间:
